• Аудиторские услуги
  • Консультационные услуги
  • Юридические услуги
  • Бухгалтерские услуги
  • МСФО
  • Оценка

Оценка

Оценочная деятельность традиционно занимает значительное место среди деловых услуг. Как объективно оценить те или иные объекты имущества? Сколько стоят нематериальные активы? Когда производить оценку можно, а когда нужно? Эти вопросы являются совсем не праздными для тысяч предпринимателей и собственников имущества. Оценочный бизнес, как и любой в сфере услуг имеет ряд особенностей и нюансов, мы же остановимся на таких вопросах как регулирование оценочной деятельности, методах оценки и собственно работе оценщика.

Что говорит закон

В Российской Федерации ключевые нормы и правила, регулирующие оценочную деятельность — это Федеральный закон от 29 июля 1998г. N135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральные Стандарты Оценки (ФСО).

Федеральный закон определяет понятие оценочной деятельности, ее субъекты, объекты оценочной деятельности, случаи обязательного проведения оценки, определяет основание для осуществления оценочной деятельности и ее регулирование.

На сегодняшний день действуют следующие Федеральные Стандарты Оценки:

  • ФСО N 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки»;
  • ФСО N 2 «Цель оценки и виды стоимости»;
  • ФСО N 3 «Требования к отчету об оценке».

Оценка обязательная и инициативная

Итак, оценочная деятельность на территории РФ строго регламентирована. Потребность в оценочных услугах может быть обусловлена, как требованиями законодательства, так и для защиты своих имущественных интересов.

Когда оценка материальных и нематериальных объектов нужна, а когда обязательна?

К наиболее распространенным случаям обязательной оценки относят:

  • имущественные сделки с объектами, принадлежащих РФ, ее субъектам и муниципальным образованиям,
  • выкуп акций акционерным обществом по требованию акционеров,
  • оплата акций (долей) неденежными средствами в целях определения стоимости имущества, вносимого в уставный капитал,
  • ипотечное кредитование,
  • сделки с имуществом должника в ходе внешнего управления,
  • национализация имущества,
  • изъятие имущества для государственных или муниципальных нужд,
  • реструктуризация кредитных организаций и т.д.

Помимо указанных выше случаев, услугами оценщиков могут воспользоваться в добровольном порядке любые частные лица и хозяйствующие субъекты. Как правило, такая оценка направлена на защиту собственных интересов или интересов третьих лиц. К таким случаям можно отнести:

  • консультационная оценка для принятия управленческих решений,
  • аргументация размеров требований в имущественных спорах, в том числе судебных;
  • оценка для целей подготовки финансовой отчетности в соответствии с требованиями МСФО;
  • переоценка основных фондов хозяйствующих субъектов.

Подходы к оценке

На чем должен основываться специалист, проводящий оценку? Несомненно, это ключевой вопрос, определяющий как алгоритм, так и результат работы оценщика.

ФСО N 1 допускает три подхода к проведению оценки:

  • доходный,
  • сравнительный,
  • затратный

Доходный подход определяет совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Сравнительный подход основан на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах. При этом, объектом — аналогом может быть признан объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В основе затратного подхода — совокупность методов оценки стоимости объекта , исходя из определения затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. При этом, под затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Согласно ФСО № 1, «затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки».

Виды стоимости

Другой ключевой вопрос оценки — определение стоимости. В соответствии с ФСО№ 2 определены следующие виды стоимости объекта:

  • рыночная стоимость;
  • инвестиционная стоимость;
  • ликвидационная стоимость;
  • кадастровая стоимость.

Рыночной стоимостью объекта является наиболее вероятная цена, по которой объект может быть реализован на открытом рынке. Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:

  • при изъятии имущества для государственных нужд;
  • при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;
  • при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;
  • при определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал;
  • при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;
  • при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.

При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

Ликвидационная стоимость объекта оценки определяется как расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

Разумеется, это лишь базовая и самая общая информация о столь непростой и важной деловой услуге, как оценка. Если Вы заинтересованы в качественной, профессиональной оценке объектов имущества и нематериальных активов, наши партнеры из оценочной компании «Орис» будут рады Вас проконсультировать и предложить Вам оптимальные решения.